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（原标题：棚改扩围是楼市长年受到影响）近日，国务院常务会议明确提出，实行2018年-2020年棚改攻坚计划，再行改建各类棚户区（不含农村危房）1500万套，还清到2020年改建大约1亿人居住于的城镇棚户区和城中村的目标。按照《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，棚改要在2020年前基本已完成，其中2015年-2017年已完成700万套、2018年-2020年1000万套。不过，2015年-2017年就已完成多达1807万套，也就是提早3年已完成了目标。

再行改建各类棚户区1500万套（不含农村危房），意味著未来3年年均将减少500万套的棚改增量。尽管比起2015年-2017年1800万套（每年600万套）上升了17%，但与2008年-2014年年均动工量250万套-300万套比起，依旧缩减到快速增长。

再行考虑到2015年-2017年棚改项目动工后，部分建设工程将延后至2018年以后，可以辨别，未来三年棚改的体量依旧保持在2015年以来的高位上。近期，一种观点指出，棚改采行货币化补偿模式，即居民拿补贴到市场出售安置房，或政府出售商品房源展开移往，代替2015年之前的实物移往模式。这被指出是推展三四线城市去库存，加快烂尾项目停工，鼓舞开发商重回三四线楼市，进而在2016年10月以后两轮大范围调控后，热点楼市交易量下降30%以上，2016年下半年以来楼市上下游仍维持低景气位的最重要原因。业内匡算，2014年-2016年，棚改货币化亲率分别是10%、29.9%和48.5%，棚改货币化移往面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占到三年商品住房销售面积的3.8%、13.6%和18.1%。

基于近期17个省发布的2017年棚改计划，考虑到今年金融、用地反对力度有增无减，可行性计算出来今年全国棚改货币化亲率将相似60%，预计全年棚改货币化移往将去化商品房库存2.8亿平方米。若今年商品住房销售维持去年11.2亿平方米的规模，则今年货币化移往占到商品住房销售的25%。由此，不难理解，业内为何要分析政府主导的棚改对商品房销售的扰动。

在过去三轮楼市小周期，商品房销售面积增长速度跨过高点后的12个月内，分别总计下降了47.0%、43.2%和49.6%。本轮商品房销售面积增长速度在2016年4月闻顶后，在调控变换金融去杠杆的双削减下，楼市早已打开上行地下通道。考虑到2016年历史最低销售规模的高基数效应，从今年1-4月份商品房销售面积和金额分别超过15.7%和20.1%的增长速度可辨别，市场需求仍充沛、楼市仍在低景气位。

同时，就在2016年初，业内测算非热点三线、四线城市在购库存消化周期在3年-7年，去库存压力并未减半，但今年以来，三线、四线城市在购库存周期很快降到12个月-24个月，并因楼市火热，很快从去库存反败为胜为调控抨击。密集调控落地及房贷利率下沉的效应开始显出，多达，刚过去的5月份，一线城市新房成交价面积环比和同比分别上升9.2%和40.4%，13个二线新房成交价面积环比和同比分别上升6.8%和30.3%。但是，26个三线、四线城市新房成交价面积环比和同比分别下降4.5%和5.1%。

考虑到600多个三线、四线城市占到到全国商品房销售面积的75%，尽管在楼市调控和金融周期双削减下，楼市成交价开始上行，但展现出在增速比去年有所上行，成交量仍在建构历史最低记录。下游销售末端高位景气，鼓舞开发商减少拿地和新开工。

1-4月份，全国土地购买同比快速增长8.1%，较上月不断扩大2.4个百分点；1-4月，全国土地成交价款同比快速增长34.2%，增长速度大幅提高17.5个百分点，创2011年4月以来新纪录；1-4月份，全国房屋新开工面积同比快速增长11.1%，尽管增速比一季度百分点下降0.5个百分点，但仍是2016年9月以来的最低增长速度。开发商大力拿地和动工，推展研发投资快速增长。到今年4月份，房地产开发投资同比增长速度（9.3%）已倒数5个月不断扩大。业内普遍认为，如果去除棚改人为对市场销售的扰动，2015年以来商品房销售面积增长速度将下降10个百分点左右。

这样，今年一季度商品房销量增长速度仅有为12.3%，二季度就改以负增长了。按照上游迟缓下游6-12个月的规律推理小说，研发投资将在今年四季度或明年初就陷于负增长了。

但笔者指出，首先，2018年-2020年，棚改货币化不会之后公里/小时，未来总体比例不会之后提高。因此，棚改在市场需求建构、夹住研发投资及基础设施投资上，依旧会维持较强的动力；其次，棚改要放到十三五实施分享和包容性发展理念下解读。

城镇化、工业化红利将惠及所有人群。近三年棚改公里/小时，三线、四线城市焕然一新，但600多个三线、四线城市中，住宅区老旧、区域功能衰落、城市功能缺陷、城市环境好转等现象还很引人注目。更加最重要的是，农村危房改造还只是开始。

未来，以城市功能修缮、设施以旧换新、住区全面社区化、市政设施完备、农村居民点集中于的小城镇建设等改建刚刚开始，其对于楼市交易投资、基础设施投资的受到影响将长期存在。

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